Almanya’da normal gelirli vatandaşların kirasını ödeyebilecekleri konut sayısı her yıl 60-80 bin dolayında azalıyor. Şuan acil olarak 850 bin sosyal konuta ihtiyaç duyulmasına karşın her yıl ortalama 15 bin yeni sosyal konut inşa ediliyor. “Kira fiyat freni bir işe yaramadı” (“Mietpreisbremse”) diye konuşan Kiracılar Birliği sözcüsü, “Eğer kısa sürede adımlar atılmazsa konut sorunu genel seçim konusu olur” dedi.
SERDAR DERVENTLİ
Normal ve düşük gelirli vatandaşların da rahatlıkla ödeyebileceği konut sayısı Almanya’da hızla azalıyor. Bu tespit sadece Alman Kiracılar Birliği (DMB) tarafından yapılmıyor. Federal ve eyalet hükümetleri, yerel yönetimler hatta inşaat firmaları bile hepsi aynı görüşte; Almanya’da daha fazla sosyal konuta ihtiyaç var.
Bu konuda herkes hemfikir olmasına karşın Almanya genelinde 1,5 milyon olan sosyal konut sayısı her yıl 60-80 bin arası azalıyor. Azalmasında neden bu evlerin eskiyip kullanılmaz hale gelmiş olması değil. Nedeni bu evlerin genelde planlanandan önce sosyal konut kapsamından çıkması.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ ALIP DEV ŞİRKET KURUYORLAR
Devletin sosyal konut yapımından geri çekilmesi, kamuya ait sosyal konutların özelleştirilmesi vb nedenlerden ötürü sosyal konut sayısı sürekli azalıyor.
Bir diğer önemli neden ise devletin düşük faizli kredisiyle inşa edilen ve 15/25/30 yıllığına sosyal konut olarak kiralanmak zorunda olan konutlarla ilgili. Piyasadan çok daha düşük faiz karşılığı kredi alan küçük ev şirketleri kısa süre içinde dev emlak devleri haline geliyorlar. Normal koşullarda 40-50 yıl vadeli olan bu kredileri 10-15 sene gibi daha kısa süre içinde ödeyen şirketler ardından kısa birkaç yıllık bekleme süresinden sonra yüzlerce, binlerce konutu ‘sosyal konut’ konumundan çıkarıp normal konut dolayısıyla daha pahalı kiraya vermeye başlıyorlar.
Tamda bu nedenden ötürü yukarıda sözü edilen 60-80 bin arası konut “sosyal konut” kapsamı dışında kalıyor. Bunun yanında yıllık yine düşük faizli devlet kredileriyle ortalama 15 bin sosyal konut inşa ediliyor. Fakat bunlar da bir süre sonra, en geç 15-20 yıl içinde sosyal konut kapsamı dışında kalacağı şimdiden biliniyor.
850 BİN SOSYAL KONUT İHTİYACI VAR
İnsanca barınma hakkı dünyanın birçok ülkesinde olduğu gibi Almanya’da da bir insan hakkı. Böyle olmasına karşın yüz binlerce insan Almanya’da da bu haktan yoksunlar. DMB’nin tahminlerine göre Almanya’da normal ve düşük gelirli vatandaşların da rahatlıkla ödeyebileceği konut eksiği 850.000 dolayında.
Bunun ne kadar gerçeği yansıttığı ise tartışmalı. Nitekim birçok normal ve düşük gelirli emekçi ailesi, “daha uygun bir fiyata ev bulamam” diyerek yıllardır kötü şartlarda ve pahalı konutlarda yaşıyorlar.
Üzerine son derece çok konuşulmasına karşın ne Federal ve eyalet hükümetleri ne de yerel yönetimler ciddi sosyal konut sayısını artıracak ciddi adım atmıyorlar. Federal hükümetin 2020 yılına sosyal konut için ayırdığı 1,5 milyar Euro’luk bütçenin çok önemli olduğu kiracılar birlikleri tarafından kabul ediliyor. Ancak bütçenin nasıl kullanılacağı konusunda fikirler çok ayrışıyor.
TABLO VAHİM
Özellikle büyük şirketlerin kısmen devletten de aldıkları kredilerle büyük şehirlerdeki inşaat alanlarını satın aldıklarını belirten Berlin Kiracılar Derneği sözcülerinden Wibke Werner, “Ama bu şirketler inşaat alanlarını ellerinde tutuyorlar ve fiyatların daha da artmasını bekliyorlar. Yeni koalisyon hükümetinin bu konuda ciddi adımlar atacağını düşünüyorduk ama bu beklentimiz yerini hayal kırıklığına bıraktı” diyor. Berlin’de 117 bin sosyal konut olduğunu söyleyen Werner, “Ama şehrimizdeki hanelerin %50’sinin sosyal konutlarda barınma hakkı belgesi (“Wohnberechtigunsschein”) var. Bu rakamlar bile Berlin’deki tablonun ne kadar vahim olduğunu gösteriyor” dedi.
Berlin’deki durum ülkenin bütün diğer büyük şehirlerindeki durumun aynası olduğu söylenebilir.
EV DEĞİŞTİRMEK, BİR BAŞKA ŞEHİRE TAŞINMAK ATEŞ PAHASI
DMB’ye bağlı yerel kiracı birliklerinin yaptıkları araştırmalarda kiraların 2017 yılında da artacağını gösteriyor. Özellikle Berlin, Münih, Hamburg, Köln, Düsseldorf ve diğer büyük şehirlerde kiracılar her ev değiştirmede %7-8 arası daha fazla kira ödemek zorunda kalıyorlar.
Boşalan evlerin kiraları ise genelde %10 dolayında artıyor. Ev sahipleri boşalan evleri modernize ettiklerini ileri sürerek kirayı ortalamanın %10’u üstü dolayında yeniden kiralıyorlar. Genelde ise yapıldığı ileri sürülen “modernize” önlemlerinin normal badana ve parke değişiminden ibaret olduğuna dikkat çeken kiracılar birlikleri, “Özellikle büyük şehirlerde bu tür gerekçelerle kiralar artırılıyor” diyorlar.
Almanya ortalamasında aile gelirinin %30’unun kiraya gittiğini bildiren kurumlar bu oranların büyük şehirlerde yan giderlerle birlikte %50’yi aştığına dikkat çekiyorlar. “Kira artırımının haklı olup olmadığı veya ev sahibinin talep ettiği kiranın yasa kapsamında olup olmadığı birçok kiracı bilmiyor bile” diyen kurum sözcüleri, “Fakat kiracılar ev sahipleriyle arayı bozmamak için bunu araştırmaktan bile çekiniyorlar” diyorlar.
‘KİRA FİYAT FRENİ BİR İŞE YARAMADI’
Özellikle Berlin Eyaleti seçimlerinde kiraların düzeyi çok ciddi bir seçim konusu olduğunu hatırlatan DMB Genel Müdürü Lukas Siebenkotten, “Fakat yeni hükümet bu konuda şimdiye kadar ciddi bir adım atmadı. Berlin için her yıl 5 bin yeni sosyal konut inşa sözü verdiler ama bu konuda da bir gelişme yok” dedi.
“2015 yılında deneme olarak yürürlüğe giren ‘Kira fiyat freni’ de bir işe yaramadı” (“Mietpreisbremse”) diye konuşan Siebenkotten, “Ev sahiplerine bu engeli de aşmaları için birçok gerekçe verildi” diyor. “Evlerin enerji tüketimini azaltacak şekilde tamir edildiğinin söylenmesi bile kiranın artmasına neden olabiliyor. Ama bu birçok kez gerçeği yansıtmıyor. Bize gelen kiracılar bu konuda adım atmaktan çekiniyorlar. Sonuçta ev sahibi ile arayı bozmak belli bir süre sonra evden çıkarılmak anlamına gelebilir ” dedi.
Kira fiyat freni konusunda belirsizliklerin ortadan kaldırılması ve ev sahibi lehine olan düzenlemelerin kaldırılmasını talep eden Siebenkotten, “Eğer kısa sürede adımlar atılmazsa konut sorunu genel seçim konusu olur” dedi.
DMB’nin sosyal konutların teşvikiyle ilgili talepleri şunlar:
Sosyal konut yapan firmaların vergiden muaf tutularak ya da getirilen vergi kolaylıklarıyla teşvik edilmesi.
Sosyal konut kiralarında sınırlandırma.
Konut firmalarına kar sınırlandırılması.
Uzun dönemli amaca uygun finansman.
Konut firmaları için inşaat ve yatırım zorunluluğu.
Tasarruflu ekonomi ilkesine uyulması. Kiracıların kararlara katılma hakkında şeffaflık.
